Heizkostenabrechnung

Grundlagen der Berechnung

Die Heizkostenabrechnung wird immer für die gesamte beheizbare Nutzfläche erstellt.

Beheizbare Nutzfläche

Die beheizbare Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche der Wohnungen oder sonstigen Räumlichkeiten abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen.

Treppen, offene Balkone und Terrassen aber auch offene Loggien zählen nicht zur beheizbaren Nutzfläche. Da laut dem Wortlaut des HeizKG ausdrücklich nur offene Loggien nicht zur beheizbaren Nutzfläche zählen, ist nach überwiegender Meinung die Fläche von gänzlich verbauten Loggien und Balkonen (auch wenn dort kein Heizkörper montiert ist, aber der Raum aus dem angrenzenden Zimmer mitbeheizt werden kann) als beheizbare Nutzfläche anzusehen.

Wenn Keller-, Dachboden- und/oder Gemeinschaftsräume (Hobbyraum, Sauna, …) mit Wärme versorgt werden, so zählt deren Fläche ebenso zur beheizbaren Nutzfläche.

Prinzipiell unterscheidet das Heizkostenabrechnungsgesetz sowohl bei den Heizkosten als auch bei den Warmwasserkosten zwischen „Energiekosten“ und den „sonstigen Kosten“.

Unter dem Begriff Energiekosten fallen Öl, Gas oder Kohle plus Stromkosten für den Be­trieb des Brenners oder der Umwälzpumpe. Unter sonst­ig­en Kosten werden Betreuung, Wartung und Ablesung verrechnet.

Wird mit der Abrechnung ein Überschuss verrechnet, muss dieser innerhalb von zwei Monaten zurückgezahlt werden. Sollte es zu Fehlverrechnungen kommen, muss diese ebenfalls innerhalb von zwei Monaten nachgezahlt werden.

Die Verteilung der Kosten regelt das Heizkostenabrechnungsgesetz. Dabei gibt es gibt keine gesetzliche Obergrenze für die Höhe der ver­rech­en­bar­en Heizkosten. Grundsätzlich gelten hier die Preise, zu denen die Heizmaterialien eingekauft wurden. Der Preis der Fernwärme richtet sich nach der Vereinbarung mit dem Wärmelieferanten.

Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an der Zentralheizungsanlage müssen aus der Mietzinsrücklage der Vermieter aus den Mieteinnahmen gedeckt werden.

Folgende Punkte muss die Heizkostenabrechnung enthalten:

• Abrechnungsperiode (Zeitraum muss 12 Monate betragen)
• Heiz- und Warmwasserkosten, summenmäßig getrennt
• beheizbare Nutzfläche
• Gesamtverbrauch für das Gebäude für Heizung oder Warmwasser
• Verhältnis zwischen den Verbrauchsanteilen und den Kos­ten, die nach der beheizbaren Nutzfläche errechnet wer­den
• Anteil der Energie- und sonstigen Kosten, die auf die Wohn­ung des Rechnungsempfängers entfallen
• geleistete Vorauszahlungen
• Überschuss oder Fehlbetrag
• Ort und Zeitraum für die Einsicht in die Abrechnung
• einen Hinweis auf die Folgen der Abrechnung

Verrechnung von Wasser und Heizen

Getrennt erfasst werden müssen bei der Verrechnung der Energiekosten der Aufwand für Heizung und Warmwasser. Ist das nicht möglich, nimmt der Gesetzgeber einen Anteil von 70 Prozent fürs Heizen und 30 Prozent fürs warme Wasser an. Mit dem Wärmelieferanten kann auch eine andere Auf­teil­ung vereinbart werden, dem müssen jedoch alle Be­teil­igt­en zustimmen.

Wird der Verbrauch in den einzelnen Wohneinheiten erfasst, werden zwischen 55 und 75 % der Energiekosten auf­grund des individuellen Aufwands verrechnet. Der Rest ergibt sich nach der beheizbaren Nutzfläche.

Mieterwechsel innerhalb einer Abrechnungsperiode

Der ausziehende Mieter kann eine Zwischenablesung verlangen, wenn es innerhalb einer Abrechnungsperiode zu einem Mietwechsel kommt. Die Kosten dafür müssen jedoch selbst von ihm getragen werden.

Die Ab­rech­nung erfolgt aber immer erst am Ende der Ab­rech­nungs­periode. Dann können die Kosten auf Basis der Zwischen­ab­lesung auf die alten und neuen Mieter aufgeteilt werden. Aliquot verrechnet werden die Kosten dann, wenn keine Zwischenablesung stattfindet. 

Wichtig: Unbedingt Abrechnung prüfen!